NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH
Quản lý đất đai
Luận án "NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH" thuộc ngành Quản lý đất đai, mã số 985 01 03, do Nguyễn Thị Huệ thực hiện, trình bày một nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn 2017-2021.
Mục tiêu của luận án là đánh giá toàn diện công tác định giá đất ở, xác định các yếu tố tác động và mức độ ảnh hưởng của chúng, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này. Thành phố Từ Sơn được chọn làm địa bàn nghiên cứu do đặc thù là đô thị dịch vụ, công nghiệp đang trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu định giá đất cấp thiết nhưng còn nhiều bất cập.
Phương pháp nghiên cứu bao gồm thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý địa phương và các công trình khoa học đã công bố, phỏng vấn 15 chuyên gia về giá đất, và khảo sát sơ cấp 178 cán bộ, nhà đầu tư, môi giới bất động sản. Dữ liệu được tổng hợp và phân tích bằng phần mềm Microsoft Office Excel, SPSS và Amos, sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, phân tích tương quan, hồi quy đa biến và phân tích SWOT.
Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng công tác định giá đất ở tại Từ Sơn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường (từ 8 đến 23,15 lần vào năm 2021). Luận án đã xác định 20 yếu tố thuộc 6 nhóm có ảnh hưởng đến công tác định giá đất, trong đó nhóm yếu tố giá đất có ảnh hưởng mạnh nhất (26,59%), tiếp theo là nhân lực định giá đất (20,51%). Các điểm yếu bao gồm thông tin giá đất thị trường thiếu tin cậy, nhân lực định giá còn thiếu và yếu về chuyên môn, quy trình phức tạp, cơ sở dữ liệu sơ sài và kinh phí hạn hẹp. Các cơ hội đến từ sự hoàn thiện của chính sách pháp luật đất đai và tiềm năng ứng dụng công nghệ 4.0, trí tuệ nhân tạo.
Trên cơ sở đó, luận án đề xuất 5 nhóm giải pháp chiến lược: (1) xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch; (2) đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; (3) kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức định giá đất; (4) xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, ứng dụng AI; và (5) đảm bảo tài chính cho công tác định giá đất. Những giải pháp này nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác định giá đất, góp phần quản lý đất đai bền vững tại thành phố Từ Sơn.
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ Phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
1.4. Những đóng góp mới
1.5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai và đất ở
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
2.1.2.2. Phân loại giá đất
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
3.1.2. Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phố Từ Sơn
3.1.3. Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn
3.1.4. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn Thành phố Từ Sơn
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
3.2.2. Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu
3.2.3. Phương pháp chuyên gia
3.2.4. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
3.2.5. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
3.2.5.1. Xác định điểm đánh giá trung bình, mức độ tác động của tiêu chí
3.2.5.2. Phân tích tương quan và hồi quy đa biến
3.2.6. Phương pháp so sánh số liệu
3.2.7. Phương pháp SWOT
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.3. Tình hình quản lý đất đai
4.1.3.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
4.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4.1.3.3. Công tác giao đất, thu hồi đất
4.1.3.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơn năm 2021
4.2. ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.2.1. Biến động giá đất ở tại vùng 1
4.2.2. Biến động giá đất ở tại vùng 2
4.2.3. Biến động giá đất ở tại vùng 3
4.2.4. Biến động giá đất ở tại vùng 4
4.2.5. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.3.1. Đánh giá công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
4.3.1.1. Đánh giá về thu thập thông tin giá đất
4.3.1.2. Đánh giá về nhân lực tham gia công tác định giá đất ở
4.3.1.3. Đánh giá về nguyên tắc, phương pháp, quy trình, thủ tục định giá đất ở
4.3.1.4. Đánh giá về cơ sở vật chất và trang thiết bị phục vụ định giá đất ở
4.3.1.5. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, phối hợp của các cơ quan, kinh phí đầu tư đối với định giá đất ở
4.3.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn
4.3.2.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn
4.3.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo và phân tích nhân tố khám phá
4.3.2.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác định giá đất ở
4.3.3. Phân tích SWOT về công tác định giá đất ở thành phố Từ Sơn
4.3.3.1. Những điểm mạnh của công tác định giá đất ở
4.3.3.2. Những điểm yếu cần khắc phục
4.3.3.3. Cơ hội cho công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
4.3.3.4. Thách thức, khó khăn trong công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
4.4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch các loại giá đất
4.4.2. Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất
4.4.3. Kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức định giá đất
4.4.4. Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp
4.4.5. Đảm bảo tài chính cho công tác định giá đất
5.1. KẾT LUẬN
5.2. KIẾN NGHỊ